Projet de loi de finances 2027 - Les changements à venir concernant la déduction des amortissements en location meublée non professionnelle

L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 prévoit plusieurs mesures visant à restreindre les modalités de déduction des amortissements afférents aux biens immobiliers donnés en location meublée non professionnelle (LMNP).

Comment fonctionne l’amortissement des biens mis en LMNP ?

En location meublée non professionnelle (LMNP), l’amortissement permet de constater comptablement la dépréciation progressive du bien immobilier, puis de déduire cette charge du résultat imposable de l’activité de location meublée, sous réserve des règles fiscales applicables.

Le dispositif repose notamment sur les règles comptables d’amortissement et sur l’article 39 C du Code général des impôts (CGI), qui encadre la déductibilité des amortissements pour la détermination du bénéfice imposable.

A l’heure actuelle, l’amortissement régulièrement comptabilisé de l’exercice est fiscalement déductible dans la limite des loyers encaissés, moins les charges qui ont été dépensés pour le bien mis en location (article 39 C II -2 du CGI). La partie de l’amortissement fiscalement non déductible pourra être reportée sur les exercices suivants.

Quels sont les changements proposés par le projet de loi de finances 2027 ?

L’instauration d’un plafonnement du taux d’amortissement

L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner le taux d’amortissement fiscalement déductible des biens immobiliers affectés à une activité de location meublée non professionnelle (LMNP). Ce taux serait limité à 2,5 % par an pour les locations meublées classiques et à 1,5 % par an pour les locations de meublés de tourisme.

Cette mesure aurait pour effet de limiter la déduction fiscale annuelle des amortissements et de réduire, par conséquent, l’avantage fiscal dont bénéficient les loueurs en meublé soumis au régime réel d’imposition.

L’instauration d’un plafonnement du montant annuel des amortissements déductibles

Le projet de loi prévoit également de plafonner le montant annuel des amortissements fiscalement déductibles à 7 000 € par foyer fiscal pour les locations meublées classiques et à 5 000 € par foyer fiscal pour les locations de meublés de tourisme. Ainsi, même lorsque le montant des amortissements calculés conformément aux règles comptables excède ces seuils, la déduction fiscale serait limitée au plafond applicable. Cette mesure viendrait donc restreindre davantage la possibilité de réduire le résultat imposable issu de l’activité de location meublée.

Cependant, certains biens immobiliers seraient exclus de l’application des nouveaux plafonds d’amortissement prévus par l’article 7 de la loi de finances pour 2027. Il s’agirait notamment des biens suivants :

• Les résidences étudiantes, ainsi que les logements destinés à accueillir des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans;
• Les établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés;
• Les résidences proposant des services à destination des personnes âgées ou handicapées;
• Les établissements de santé dispensant des soins de longue durée et comportant un hébergement destiné aux personnes privées d’autonomie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.

La suppression progressive du report des amortissements non déduits

Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de mettre progressivement fin au report des amortissements non déduits. Les amortissements accumulés avant la réforme pourront encore être utilisés jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat fiscal de l’année concernée.

En revanche, à partir du 1er janvier 2027, les amortissements ayant dépassé les plafonds précités ne pourraient plus être conservés afin de réduire les revenus imposables des années suivantes.

Les nouvelles règles de plafonnement auraient vocation à s’appliquer dès les revenus de l’année 2026, leur entrée en vigueur étant fixée au 31 décembre 2026, sous réserve de l’adoption définitive du texte en ces termes.

Par Mathieu Mousset et Esther Le Guellec